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有关收楼验房常识问答
发布者:admin  发布时间:2013-7-24  浏览次数:2967 次
1问:办理入住手续时应注意哪些问题?
    答:主要应注意以下几点:1.详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;要实测一下房屋的建筑面积和使用面积,问清楚公摊面积的系数;2.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;3.检查水、电、煤气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;4.要求开发商提供房屋通过竣工验收的证明文件及买卖合同中约定的相关文件;向开发商要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。5.去房屋所在地房地产行政主管部门查询一下开发商是否已将由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门了。6.还要仔细核对一下合同上的其他有关规定、描述是否有出入,对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2问:商品房保修期规定不一样时如何计算?
    答:建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定:《住宅质量保证书》应当包括以下内容:1.工程质量监督部门核验的质量等级;2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;1)屋面防水3年;2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;5)门窗翘裂、五金件损坏1年;6)管道堵塞2个月;7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;8)卫生洁具1年;9)灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。
     国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
    两者规定有些差异,根据行政法规优先于部门规章,当两者规定不一样时取行政法规的规定。
3问:预售商品房被房产商抵押怎么办?
答:房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。按抵押担保的法律规定,抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的,银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的,即使抵押物在被司法部门查封或执行时,抵押权也优先于执行权。因此,房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为,是一种严重的违法侵权行为,可能使购房者蒙受经济损失。
    可以先与房产开发商交涉,要求房产开发商解除与银行抵押关系,并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记,以获得政府对认购商品房权利的保护;当然,无法交涉时,可以请求人民法院确认定房产开发商与银行的商品房抵押关系无效,以维护自身的合法权益。
4问:开发商不能于交房日备案是否构成延期交房?
    答:1.《中华人民共和国商品房销售管理办法》第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
    2.《合同法》第107七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第111条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第67条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
    3.可见,开发商不能于交房日备案,已构成了延期交房,违约在先。虽然在合同里没有写明,但这并不能对抗法定规定的强制性规定。
5问:在什么条件下购房者可以退房?
答:①购房合同无效。根据《合同法》的规定,合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,而开发商退还房款。从实践来看,造成购房合同无效的常见情形有:1)开发商无权处分该房产。主要有:开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。2)开发商存在欺诈情形。虽然时有购房者以此项理由请求退房,但实际中法院支持的并不多,主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。
    ②套型误差。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定,按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房。
    ③面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例,按照有关规定,误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。
    ④变更规划、设计。房屋买受人有权退房。办法第二十四条规定,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
    经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
    ⑤质量不合格。商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,经核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房。
    以上都是购房者可以退房的具体情形,但如果退房仅是退还原先的购房款,反而往往会使购房者遭受损失。因此,购房者在与开发商签订购房合同时,也要注意约定,当因开发商过错导致退房时,开发商除返还房款外还应承担何种违约责任的条款,如此才能真正达到制约开发商的目的。
6问:开发商延期交房业主可以请求解除合同吗?
答:业主可以向延期交房的开发商请求解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
7问:样板房质量、设备及装修与实际交付的商品房应当一致吗?
答:样板房的质量、设备及装修与实际交付的商品房应当一致。商品房销售管理办法第三十一条规定,房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
8问:在什么情况下业主可以得到已付购房款一倍的赔偿?
答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    解释第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
9问:何谓“预售面积”和“竣工面积”?它们有何区别?
预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
10问:竣工面积与预售面积不一致,其原因主要有哪些?
答:其产生的原因大致可概括为:(1)建筑物的某部分改变设计;(2)施工过程中,建筑物的某部分未按原设计施工;(3)施工错误或施工误差过大;(4)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变;(5)正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。
11问:业主如对已购房地产的面积有疑问时,该如何处理?
答:在预售期间,可向开发商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图,根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。
    在竣工入伙后,可按相关规范自行实测,如仍存疑问,可要求进行重新测量。
12问:复查房产的竣工面积与实际面积时应注意什么?
答:业主在复查已购房地产的面积时,一般只能丈量该套房的套内建筑面积,而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。
13问:怎样计算和处理房屋面积误差?
答:商品房销售管理办法第二十条规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
    合同未作约定的,接以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
在实践中常出现房地产开发商在房屋预售时为了招揽购房者,将预测建筑面积人为缩小以降低房款总价,待到房屋交付时实测面积大大超出多收房款的情况(比如误差在5%以上)。为了避免由于开发商的故意违约造成侵权事实的发生,买房时在订立预售契约时应当有意识地加以防范。最有效的措施是立约双方根据意思自治的原则,在预售契约的补充协议中明确约定违约条款。据此,损害结果一旦发生,一方不仅可以要求违约方赔偿损失,而且可以主张其支付一定数额的违约金。
    因此,购房者在签订协议时,在不违反法律规定的大前提下,可以自由提出自己的主张,如果开发商认可及时以书面形式确定下来,同时尽量不要对卖方推出的不合理条款轻言让步。实践中,只要购房者据理力争,开发商为促成买卖实现,也往往考虑同意对合同做出相应的改进,在其承受范围内给予消费者以适当的优惠。
14问:什么是房屋的建筑面积?
答:房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
15问:商品房建筑面积如何计算
答:建筑面积指建筑物的水平面积,其计算公式为:
建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积
套内建筑面积=套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积)
套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积
公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和
说明:整幢建筑物的公用建筑面积,应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。
16问:什么是房屋的公用建筑面积?
    答:房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
公用建筑面积由以下两部分组成:1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。购房者不应分摊的共有建筑面积:独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室也不应分摊。
公用建筑面积份摊系数:(1)多层商品住宅楼中各套内应分摊的共有建筑面积:共有建筑面积分摊系数(幢)=共有建筑面积/各套内建筑面积之和。分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
(2)多功能综合楼中各套应分摊的的共有建筑面积:共有建筑面积分摊系数(幢)=本幢房屋共有建筑面积/幢内各功能区建筑面积之和。本功能区分摊的共有建筑面积=本功能自有建筑面积×共有建筑面积分摊系数(幢)。共有建筑面积分摊系数(功能区)=本功能区独用的共有建筑面积+本功能区分摊的共有建筑面积/本功能区内各套建筑面积之和。同功能区内某户(套)分摊的共有建筑面积=同功能区内某套建筑面积×共有建筑面积分摊系数(功能区)
17问:套内建筑面积计算方法是什么?
答:套内建筑面积由以下三部分组成:
①套(单元)内的使用面积:套内使用面积的计算应符合下列规定:(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;(3)不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
②套内墙体面积:一是新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙和非共用墙两种。二是新建住宅各套(单元)之间的分隔,套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
③阳台建筑面积:(1)原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积;(4)半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平按投影面积的一半计算建筑面积。凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
18问:商品房的计价方式是否可以自由选择?
答:从2002年10月1日起,商品房的计价方式只能选择按套(总价)计价或按套内建筑面积计价。
19问:按套内建筑面积计价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算?
    答:按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。
20问:按套内建筑面积计价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁?
    答:应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权业主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。
21问:套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同?
    答:“套内建筑面积”售房,实际上是以“套内建筑面积”为交易面积,按套内建筑面积计算房价,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。
    “建筑面积”售房,实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积,按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在,使售房面积复杂化、专业化,非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性,购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
    “套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比,前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”,而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内,因此房屋交易总价不变,但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。
22问:实行套内建筑面积售房,对分摊公共面积(如门厅、楼梯、过道等)部分,政府主管部门将如何把关?
    答:按“套内建筑面积”计价售房,由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”,房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小,政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关,维护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。
23问:实行套内建筑面积售房,物业管理费的收取是否会改变?
    答:由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的,物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费,实行“套内建筑面积”售房,售房合同及房地产证上注有“建筑面积”,因此,物业管理费收取没有改变。
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