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业主验房发现问题该如何索赔
发布者:惠康验房  发布时间:2016-5-10  浏览次数:1322 次
很多业主交楼的时候知道要查验房屋质量问题,但验房以后出现质量问题该怎么办?出现问题应该怎么处理能最大的维护自己的权益不受侵害,怎么操作能保留证据有利于自己去维权?另外什么程度的问题才算问题需要维权索赔?这里广州惠康验房公司的梁工称,房屋索赔问题主要是分三个方面:第一个方面是房屋主体结构质量不合格;第二个是主体结构问题之外的质量问题;第三个是介于主体结构和保修范围之外的影响正常居住问题。
        一、房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况:
1是房屋交付前未经验收或经验收不合格。购房人在办理商品房交接入住手续时,应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,说明该工程未经验收或者验收不合格,购房人有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格,购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
2是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质,且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致,如双方协商不成应申请法院指定检测机构,否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可,其检测结果则没有法律效力。 
       二、在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。  这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、起沙问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。 一般来说,房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题,购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时,一般要对房屋进行必要的验收,这也是购房人应该行使的主要义务,经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用,应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。
        三、因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。  “严重影响正常居住使用”如何理解和把握,法律没有作出具体规定,应该属于法官自由裁量的范畴。因此,在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。
1是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。
2是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素,如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就要理直气壮地提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。
3是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房人的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。 
除注意区分上述三种情形外,购房人要想索赔成功,还要注意保存和搜集证据,因为在法院审理中,要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。
1是房屋出现质量问题的证据;
2是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;
3是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;
4是购房人发生损失的证据。
如果不能提供上述证据,就会因举证不能得不到法律的支持,从而无法达到索赔的目的。
因此,广州惠康验房公司合作房产律师王律师称,业主在验房的时候发现质量问题,应该发拒收函给开发商。拒收函应在KFS规定的业主收到交房通知书的7天内邮寄至KFS处,业主们办理带回复的挂号信的方式寄出,该项业务在稍大一点的邮政网点都可办理,办理时需将业主的地址、姓名留给邮局,邮局会在KFS收到该挂号信的同时,将回复联寄给业主,证明该拒收函KFS已收到。大家将发信时邮局出具的底联与后来收到的回复联及寄出的拒收函复印件保存好,证明业主已做出了拒绝收房的意思表示。如业主们时间紧迫,也可采用办理EMS的方式发出拒收函。
拒收函的格式如下:拒 收 函


xx置业有限公司:
    本人于20**年**月**日,在广州市xx区xx路xx号,与xx置业有限公司签订了商品房买卖合同,合同编号为:*****,购买商品房具体情况为:广州市xx区xx路xx号xx号楼xx单元***。
    20**年**月**日收到**置业有限公司交房通知书通知办理交房手续。20**年**月**日本人到广州市xx区xx路xx号办理交房手续,发现xx置业有限公司仅能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,而无法提供《竣工验收备案表》,依据《广东省商品房销售管理条例》第五章第三十七条之规定,**商品房交付使用所应具备的法律文件不全,不具备交房的法律条件及现实条件,因此本人拒绝收房。

本函邮寄与现场送达持同等法律效力



                                                       签名:

                                                        2016.xx.xx
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